La cessione del credito d’imposta è la possibilità, introdotta già con la Legge di Stabilità 2016 (art. 1 co. 74 L.208/2015) ed estesa dalla Legge di Bilancio dell’11 dicembre 2016, n. 232 e confermata dalla Finanziaria 2018, di cedere il diritto alle detrazioni legate ad interventi condominiali di specifica natura (rientranti nell’Eco bonus e/o Sisma bonus) da parte dei soggetti, capienti o incapienti, beneficiari di tali interventi alle imprese esecutrici dei lavori ovvero a tutti i privati interessati all’acquisto. Rimangono esclusi dall’acquisto gli Istituti di Credito ad eccezione che per gli incapienti.

Il credito d'imposta è ogni genere di credito di cui sia titolare il contribuente nei confronti dell'erario dello Stato. Un credito di imposta può essere destinato a compensare i debiti, a diminuire le imposte dovute oppure, quando ammesso, se ne può richiedere il rimborso, ad esempio in sede di dichiarazione dei redditi, come in questo caso.

Per gli interventi sui condomìni che accedono agli incentivi più alti, la LEGGE 11 dicembre 2016, n. 232 nuovo comma 2-sexies dell’art. 14 del DL 63/2013 dice che:

i soggetti beneficiari possono optare per la cessione del corrispondente credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione ad istituti di credito e ad intermediari finanziari.

La cessione del credito d’imposta in un condominio è possibile per i seguenti incentivi di Eco bonus e Sisma bonus:

Eco bonus, se l’intervento interessa l’involucro dell’edificio per cui il contribuente potrà ottenere delle detrazioni pari al:

• 70% dei costi: se gli interventi avranno un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio(per una soglia massima di spesa di 40.000€);
• 75% dei costi: se il lavoro sarà anche finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (per una soglia massima di spesa di 40.000€).

Sisma bonus, per interventi di riduzione dirischio sismico di immobili (ricadenti nelle zone 1, 2 e 3) per cui il contribuente potrà ottenere delle detrazioni pari al:

• 75% dei costi: se gli interventi comportano il passaggio ad una classe inferiore di rischio sismico (per una soglia massima di spesa di 96.000€);
• 85% dei costi: se i lavori comportano il passaggio a due classi inferiori di rischio sismico (per una soglia massima di spesa di 96.000€).

Sono i soggetti non tenuti a pagare l’Irpef perché hanno un reddito troppo basso, secondo i limiti fissati dalla legge. Si tratta di contribuenti che hanno redditi di lavoro dipendente o assimilati, e dichiarano un reddito complessivo non superiore a 8mila euro annui, dei pensionati con pensione fino a 7.500 euro, redditi di terreni fino a 185,92 euro e il reddito della sola abitazione principale (e pertinenze). Questi requisiti dovranno maturare nell’anno che precede quello in cui vengono sostenute le spese.

La comunicazione dei dati va fatta dal singolo condòmino all’amministratore (o condòmino incaricato) entro il 31 dicembre del periodo d’imposta di riferimento. Quest’ultimo avrà tempo fino al 28 di febbraio dell’anno successivo per comunicarlo all’Agenzia delle Entrate

Per fruire del beneficio fiscale è necessario conservare ed esibire all’Amministrazione finanziaria, ove ne faccia richiesta, la documentazione relativa agli interventi realizzati. In particolare, vanno conservati:

• il certificato di asseverazione redatto da un tecnico abilitato
• la ricevuta di invio tramite internet o la ricevuta della raccomandata postale all’Enea
• le fatture o le ricevute fiscali comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi
• per i contribuenti non titolari di reddito d’impresa, la ricevuta del bonifico bancario o postale attraverso cui è stato effettuato il pagamento
• copia della delibera assembleare e quella della tabella millesimale di ripartizione delle spese

La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Nei casi in cui l’immobile venga ceduto prima dei 10 anni le quote residue del “bonus” si trasferiscono automaticamente all’acquirente, a meno che non ci sia un accordo diverso tra le parti.

La nuova detrazione fiscale sisma bonus spetta ai seguenti beneficiari:

• Sisma bonus 2018 prima e seconda casa;
• Attività produttive;
• Bonus Condomini Sisma bonus;
• Enti locali per la messa in sicurezza gli edifici pubblici, a partire da quelli di interesse strategico.

Uno degli obiettivi della nuova manovra è estendere ulteriormente il perimetro delle cessioni. Per questo, la legge di Bilancio prevede la cedibilità, per il solo Eco bonus, dei crediti maturati per tutte le tipologie di intervento, sia sulla singola unità immobiliare che sui lavori condominiali. Resta salva la differenziazione tra incapienti e altri contribuenti: solo i primi potranno cedere alle banche.

La legge di bilancio 2018 prevede anche l’attivazione di un Fondo che offrirà garanzie a quanti intendano chiedere un prestito per pagare gli interventi di riqualificazione energetica del proprio immobile. Il Fondo avrà una dotazione complessiva di 150 milioni di euro (50 milioni all’anno dal 2018 al 2020 ripartiti tra Ministero dell’Ambiente e Ministero dello Sviluppo Economico). Secondo le stime del Governo, con i 50 milioni messi a disposizione ogni anno per le garanzie sarà possibile stimolare investimenti per oltre 600 milioni di euro.

La detrazione Eco bonus cambia e scende in alcuni casi specifici, ad esempio la nuova detrazione per il bonus caldaia 2018 che diventa la seguente:

• 65%: se si installa una caldaia a condensazione di classe A con contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti;
• detrazione 50% se si installa una caldaia a condensazione di classe A;
• detrazione 0%: se si installa una caldaia di classe B.

Per le spese di sostituzione di infissi e schermature la detrazione scende al 50%

Per i condomìni arriva la nuova detrazione fiscale che unisce Eco bonus e Sisma bonus. Del nuovo bonus potranno beneficiare i condomìni che riescono a ridurre il rischio sismico e contemporaneamente a migliorare le prestazioni energetiche dell'immobile, mettendo in atto un unico grande intervento. Il nuovo bonus si applica agli interventi sulle parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, e spetta nella misura dell'80 per cento se grazie ai lavori si riesce a scalare una classe di rischio.

È l'entità del miglioramento sismico conseguito - che si identifica con il numero di classi di rischio che gli interventi permettono di scalare - a determinare la detrazione fiscale associata al nuovo bonus. In particolare, se gli interventi determinano un miglioramento tale da permettere un "salto" di almeno due classi, allora la detrazione fiscale spetta nella misura dell'85 per cento.

La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136mila euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari comprese nell'edificio.

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile detrarre anche quelle per la progettazione, le altre prestazioni professionali connesse e, in ogni caso, le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento.

Se viene accertata la mancanza, anche parziale, dei requisiti oggettivi che danno diritto alla detrazione in capo al condomino, l’Amministrazione recupera il credito corrispondente nei suoi confronti, maggiorato di interessi e sanzioni. Se, invece, viene accertata l’indebita fruizione del credito, anche parziale, da parte del cessionario, il relativo importo, maggiorato di interessi e sanzioni, è recuperato nei suoi confronti.

Per i lavori con Eco bonus la cessione è possibile solo per i soggetti Irpef e per i soggetti Ires la cui proprietà è considerata “bene strumentale” e non crea quindi reddito autonomo. Per i lavori con Sisma bonus la cessione è possibile in entrambi i casi indistintamente perché lo scopo della normativa è quello di garantire la sicurezza dell’individuo (Risoluzione AdE del 12-03-2018).

Come si evince dalla Circolare n. 7/E 2018 (pag.296) per gli interventi condominiali viene precisato che il tetto di 40mila euro di spesa agevolata deve riferirsi autonomamente a ciascuna unità immobiliare di cui si compone il fabbricato e ad ognuna delle pertinenze. ES: nel caso in cui l’edificio sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate (es. box, cantina, soffitta), la detrazione è calcolata su un importo massimo di spesa di 320mila euro (40mila x 8 unità), da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà.
In virtù di ciò reputiamo come condizione necessaria che il limite di spesa relativo all'intero edificio verrà calcolato moltiplicando le unità abitative del condominio per il massimale previsto per la singola unità, ricomprendendo così anche situazioni in cui soggetti proprietari aventi un grande quantitativo di millesimi potranno contare sull'importo complessivo dei lavori condominiali per vedere riconosciuta la propria agevolazione anche oltre il limite di spesa dei 40.000 euro indicato.

No, l’edificio oggetto delle opere dovrà essere dotato di impianti di riscaldamento preesistenti alla data di inizio lavori. Questo concetto viene precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare N° 36/E del 31 maggio 2007, requisito essenziale per rientrare nella casistica agevolabile, nella Guida Agevolazioni Fiscali per il Risparmio Energetico emanato dall’Agenzia delle Entrate ad ottobre 2018 e nella scheda ENEA del 10/09/2018 denominata Riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali.

Nel linguaggio comune il termine pertinenza viene impiegato per fare riferimento a elementi connessi alla propria abitazione. Il codice civile ci dà una definizione di pertinenze. Si tratta, ai sensi di quanto disposto all’articolo 817, delle cose, mobili o immobili destinate in modo durevole, al servizio o all’ornamento di un’altra cosa, mobile o immobile.
Le pertinenze comuni sono:

• le cantine
• i garage e i posti auto coperti e/o scoperti
• i piccoli magazzini
• le soffitte

Le pertinenze che contribuiranno al calcolo del massimale, saranno solo quelle oggetto effettivo di lavorazioni Eco bonus e di cui si potrà dimostrare/ contabilizzare la spesa riferibile a quei millesimi di proprietà (es: cantine, box, magazzini ecc. che sono oggetto di reale lavorazione a cappotto come il resto dell'edificio).

Riguardo al Sisma bonus la Circolare n. 7/E (pag.249) fornisce alcuni chiarimenti aggiuntivi rispetto a quanto sino ad oggi precisato sul tema dalla medesima Agenzia delle Entrate anche con la Risoluzione n. 34/E che ha ammesso il Sisma bonus anche in caso di interventi di demolizione e ricostruzione di fabbricati esistenti, a condizione che venga mantenuta la volumetria originaria. In particolare, riguardo all’ammontare massimo di spesa agevolata pari a 96.000 euro, viene chiarito che lo stesso opera:
- come limite unico, in caso di realizzazione, sullo stesso edificio, di interventi di natura diversa, quali, ad esempio, interventi antisismici e di manutenzione straordinaria. A parere dell’Agenzia, infatti, gli interventi antisismici ricadenti nel Sisma bonus non possono fruire di un autonomo limite di spesa rispetto a quelli più generali di recupero edilizio, visto che non costituiscono una nuova categoria di interventi agevolabili;
- come limite autonomo, riferito ad ogni singola unità immobiliare ed a ciascuna delle relative pertinenze, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale. Così, ad esempio, nel caso in cui il fabbricato sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la detrazione andrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità), da attribuire ai vari condòmini in base ai millesimi di proprietà, o sulla base dei diversi criteri stabiliti dall’assemblea.

L’inquilino ha diritto a portare nella propria dichiarazione dei redditi il costo effettivamente sostenuto per interventi di questa tipologia che darebbero luogo allo stesso diritto come se fosse proprietario dell’immobile.

In relazione ai contributi erogati per la ricostruzione degli immobili ubicati nei Comuni colpiti dal terremoto del 2016 e del 2017 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, l’Ordinanza n° 60 del 31/07/2018, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 195 del 23 agosto 2018, evidenzia che le detrazioni fiscali del Sisma bonus si applicano soltanto sulle spese eccedenti il contributo ricostruzione post terremoto già ricevuto. In tale ordinanza vengono inoltre indicate le regole tecniche e le modalità di predisposizione dei progetti in relazione alle varie tipologie di interventi finanziabili sugli edifici distrutti o danneggiati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016.
Si precisa inoltre che le spese sostenute per interventi edilizi coperti dai contributi per la ricostruzione sono in ogni caso oggetto di contabilizzazione separata rispetto a quelle per gli interventi edilizi non coperti dai contributi e per i quali si intende fruire della detrazione fiscale.

No, il Sisma bonus prevede una detrazione ripartita esclusivamente in cinque anni, con limite di spesa unico (attualmente pari a 96mila euro per immobile) da considerarsi congiuntamente alle eventuali altre spese di recupero edilizio mentre risulta cumulabile con il limite autonomo previsto per la riqualificazione energetica.

La cessione del credito non può avvenire tra parenti solo sulla base del legame familiare, poiché, in sintonia con un parere della Ragioneria generale dello Stato che ha messo in allarme sui possibili effetti negativi sulla finanza pubblica che deriverebbero dalla cedibilità illimitata dei crediti d’imposta corrispondenti alle detrazioni, per soggetti privati cessionari devono intendersi quelli diversi dai fornitori, ma comunque collegati al rapporto che ha dato origine alla detrazione (Circolare 11/2018) anche nell’ipotesi di donazione tra padre e figlio della nuda proprietà degli immobili riqualificati.
Tuttavia, in merito all’ultimo chiarimento, l’Agenzia ricorda che, nell’ipotesi di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare residenziale sulla quale sono stati realizzati gli interventi di riqualificazione energetica, le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo delle parti e pertanto, in caso di donazione, il beneficiario potrà comunque fruire della detrazione delle spese per gli interventi energetici sull’immobile, per la quota non utilizzata dal donante.

L’Agenzia ha chiarito che, in caso di prosecuzione di una precedente ristrutturazione, il limite di spesa per i nuovi lavori non sarà 96 mila euro, ma si dovrà tenere conto delle somme già spese. In particolare con la Circolare 17/2015, l’Agenzia specifica che chi ha usufruito della detrazione fiscale per un intervento di ristrutturazione può in seguito fare domanda per un altro bonus se intraprende dei nuovi lavori di riqualificazione. Per avere diritto alla detrazione ex novo sullo stesso immobile, ad esempio con limite di spesa a 96 mila euro, la nuova ristrutturazione deve essere un intervento autonomo e non la prosecuzione di quello per cui si è già usufruito del bonus.

Perché H&D assicura l’acquisto immediato del credito d’imposta per il condominio, attraverso la partecipazione di una SPV e, grazie a ciò, ad un prezzo di assoluta convenienza rispetto ad una qualsiasi attualizzazione del credito d’imposta stesso.

Puoi garantire il pagamento della quota restante dalle detrazioni, così come previsto nei provvedimenti AE 28 agosto Eco bonus e AE 8 giugno Sismabonus, o raccogliendo i singoli SAL direttamente dai condòmini, oppure proponendo al tuo condominio il finanziamento, fino a 10 anni, della quota rimanente tramite le soluzioni finanziarie di H&D.

Con il sistema WikiBuilding il tuo condominio è assicurato grazie al Fondo di Solidarietà che interviene dopo almeno 2 anni dall’attivazione del finanziamento acquistando e dilazionando per ulteriori 5 anni il debito residuo senza l’aggravio di ulteriori interessi per il singolo condòmino in particolari difficoltà economiche (es. invalidità permanente totale, perdita d’impiego, riduzione di reddito, morte o gravi motivi familiari).

Il credito d’imposta si libera il 10 marzo dell’anno successivo all’esecuzione dei lavori, perciò se l’impresa necessita di ricevere anche la quota ceduta in base ai SAL fatturati al condominio, è possibile per lei aprire un credito di filiera con delega di pagamento alla Banca.

Certo, H&D ha istituito, a tutela di tutti ed in particolare del condòmino, dell'amministratore e degli investitori che assicurano l’acquisto del credito d’imposta ceduto, il commissioning, ovvero una forma di controllo e monitoraggio dell'esecuzione dei lavori con raccolta documentale a supporto della relazione tecnica attestante la congruità delle opere con il raggiungimento delle detrazioni massime. Tale ruolo è svolto da un professionista terzo messo a disposizione da H&D.

La detrazione spetta a chi sostiene la spesa. Quindi, non solo i proprietari degli immobili (o i titolari di altri diritti reali, come nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie), ma anche, per esempio, i locatari o i comodatari. Inoltre, va ricordato che, se sostiene la spesa e bonifici e fatture sono a lui intestate, ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile su cui sono eseguiti i lavori, il convivente more uxorio, il componente dell’unione civile.

http://casa.governo.it/tematiche/ristrutturare.html

Come si evince dalle informazioni indicate sono molteplici i parametri da valutare per calcolare la corretta detrazione spettante agli inquilini. Infatti l'IRPEF e il tipo di canone concordato sono fondamentali per andare a definire la detrazione e la possibile cessione.

L’Ente Ecclesiastico, sotto l'aspetto fiscale, come ente non commerciale - art. 73 comma 1, lett. c) del DPR n. 917 del 1986 - (soggetto IRES) ha diritto alla detrazione fiscale per ristrutturazione/riqualificazione sempre che abbia un'imposta Ires da pagare (si tratta di una detrazione di imposta che compete sino a capienza dell'IRES dovuta annualmente); infatti il legislatore indica più in generale "tra i soggetti che possono usufruire delle detrazioni, rientrano tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di intervento. In particolare, sono ammessi all’agevolazione: le persone fisiche (titolari di un diritto reale sull’immobile, condomini, gli inquilini, coloro che hanno l’immobile in comodato), compresi gli esercenti arti e professioni, i contribuenti che conseguono reddito d’impresa, le associazioni tra professionisti, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, gli istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati."

Una SGR è una società costituita necessariamente nella forma della società per azioni; perciò, in quanto soggetto IRES potrebbe beneficiare delle agevolazioni e del sistema di cessione del credito di imposta. L’estensione ai soggetti IRES, peraltro, è espressamente prevista anche dalla recente Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 11/E del 18 maggio 2018.
I Fondi Immobiliari, non sono qualificabili come soggetti passivi IRES, poiché non identificati come dotati di soggettività tributaria e la tassazione avviene esclusivamente per trasparenza in capo agli investitori, pertanto non possono rientrare nel novero dei soggetti beneficiari del credito di imposta derivante dai lavori per riqualificazioni energetiche.

Di seguito un estratto della risoluzione AdE 12-03-2018 nella quale si evidenzia che per un soggetto IRES che possiede un intero edificio gli immobili non rientranti nell'utilizzo diretto a fini produttivi non possono usufruire dell'Ecobonus.

Diversa invece la logica afferente al Sismabonus in quanto il legislatore intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio.

"...Con riferimento a questa ultima agevolazione, l'Agenzia ha escluso il riconoscimento delle detrazioni per i soggetti IRES che effettuano interventi di risparmio energetico su immobili locati o su immobili merce in base alla considerazione che "condizione per poter fruire della detrazione è che all'intervento (…..) consegua una effettiva riduzione dei consumi energetici nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, mentre l'agevolazione non può riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell'attività esercitata". (cfr. ris. n. 340/E del 2008). Tale limitazione, osserva l'istante, non ha ragione di operare con riguardo agli interventi di adeguamento antisismico vista la loro differente finalità volta alla tutela delle persone che in tali immobili operano e vivono..."

"...Considerato che la norma in commento non pone alcun ulteriore vincolo di natura soggettiva od oggettiva al riconoscimento del beneficio, si deve ritenere che l'ambito applicativo dell’agevolazione sia da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio. Si ritiene, in conclusione, che il "Sismabonus" possa essere riconosciuto anche per gli interventi riguardanti immobili posseduti da società non utilizzati direttamente ma destinati alla locazione."

Per quanto riguarda l’ambito soggettivo di applicazione della normativa in oggetto si evidenzia che per espressa previsione dell’art. 14 comma 2 septies D.L 63/2013, gli IACP possono validamente usufruire delle agevolazioni ivi disciplinate.

Allo stesso modo, la disciplina è applicabile ad un ente quale l’ALER, in quanto si configura quale ente pubblico di natura economica dotato di personalità giuridica, strumento del quale la Regione e gli enti locali si avvalgono per la gestione unitaria del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e per l’esercizio delle rispettive funzioni nel campo delle politiche abitative, con particolare attenzione alla loro funzione sociale.

Premettendo che la norma delinea specificamente un’eccezione tassativa al coinvolgimento di un ente pubblico, non vi è ragione di escludere l’ALER dalla platea dei soggetti che possono usufruire delle detrazioni, in quanto ne risultano soddisfatti i requisiti soggettivi.
Al più si rileva che in qualità di ente pubblico economico, potrebbe comunque essere interessato delle detrazioni fiscali in qualità di soggetto passivo IRES (ex art. 73 TUIR); la medesima precisazione si ricava dal provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 28.08.2017, in cui è specificato che le disposizioni dell’art. 14 riguardano anche i soggetti passivi IRES. Pertanto, l’ALER in quanto tale, ne sarebbe validamente ricompreso.

In base alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7° del 4/4/2017, è stato chiarito che i soci di cooperative a proprietà indivisa (in qualità di detentori dell’alloggio) possono fruire delle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e per risparmio energetico per gli interventi svolti all’interno delle unità abitative assegnate, dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione. Pertanto non è richiesta la registrazione obbligatoria del contratto ma è sufficiente conservare copia del verbale consiliare di assegnazione disponibile presso gli sportelli.

In questo modo i soci possono beneficiare di un credito di imposta pari al:

• 50% di quanto speso per interventi di ristrutturazione, quali, ad esempio, installazione inferriate esterne, sostituzione o integrazione impianto elettrico, sostituzione o integrazione impianto idraulico, sostituzione persiane, installazione o sostituzione porta blindata…
• 65% di quanto speso per interventi di riqualificazione energetica e interventi sugli involucri degli edifici esistenti.

È sempre richiesta l’autorizzazione della Cooperativa per tutti gli interventi da effettuare sulle unità abitative.

Con il Superbonus gli interventi di efficientamento energetico (es. cappotto termico e sostituzione caldaia) e di messa in sicurezza antisismica degli edifici godranno di un’aliquota di detrazione pari al 110% del costo degli interventi effettuati. Questa aliquota si applicherà alle spese sostenute dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Il beneficiario potrà scegliere se utilizzare la detrazione spettante in cinque quote annuali di pari importo (questo nel caso in cui effettui direttamente la spesa pagando l’impresa o le imprese che eseguiranno gli interventi), se optare per lo sconto in fattura applicato dall’impresa o dalle imprese, oppure per la cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito con facoltà di successiva cessione. L’impresa o le imprese, che effettueranno lo sconto, acquisiranno un credito d’imposta pari al 110% dello sconto applicato in fattura. Tale credito d’imposta sarà utilizzabile in compensazione sempre in cinque quote annuali di pari importo.

Potranno beneficiare della detrazione al 110%:

1. i condomìni per interventi sulle parti comuni
2. le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari
3. gli Istituti autonomi case popolari (IACP). In questo caso, il limite di tempo per godere della detrazione al 110% sulle spese relative a interventi di riqualificazione energetica è il 30 giugno 2022.
4. le cooperative di abitazione a proprietà, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
5. le organizzazioni non lucrative di utilità sociale, le organizzazioni di volontariato iscritte nei registri di cui all'articolo 6 della legge 11 agosto 1991, n. 266 e le associazioni di promozione sociale iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano;
6. le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente agli interventi destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini;
b) dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attivita' di impresa, arti e professioni, su unita' immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
c) dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonche' dagli enti aventi le stesse finalita' sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di societa' che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" per interventi realizzati su immobili, di loro proprieta' ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
d) dalle cooperative di abitazione a proprieta' indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
e) dalle organizzazioni non lucrative di utilità sociale e di volontariato;
f)dalle associazioni sportive per immobili adibiti a spogliatoio.

Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attivita' di impresa, arti e professioni, per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio.
Il Superbonus, dalla sua conversione in Legge si applica quindi anche alle seconde case, alle villette a schiera e agli interventi di demolizione e ricostruzione, contrariamente a quanto indicato nella prima versione del decreto per il quale ci si riferiva unicamente alle abitazioni unifamiliari adibite ad abitazione principale.
La nostra abitazione principale è quella in cui dimoriamo materialmente, in cui risediamo; anche un edificio affittato a terzi può essere considerato abitazione principale per coloro che dimorano al suo interno.
In generale comunque se la seconda casa appartiene ad un condominio allora il Superbonus poteva già essere applicato, ovviamente a patto di rispettare i requisiti richiesti dal legislatore. Ora invece anche nel caso di singola unità immobiliare adibita a seconda casa è possibile che il richiedente acceda al Superbonus 110%.
Un condominio di proprietà di un singolo proprietario come può accedere al Superbonus? In questo caso il proprietario potrà ottenere le detrazioni per le parti comuni per tutte le unità immobiliari che lo compongono, mentre per gli interventi relativi alle singole unità potrà ottenere il Superbonus per un massimo di 2 unità.

Per quanto riguarda il Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico sarà necessario effettuare almeno uno dei seguenti interventi trainanti al fine di usufruire della detrazione maggiorata al 110% ed eventualmente dello sconto in fattura o della cessione del credito:

1. intervento di isolamento termico delle strutture opache (ad esempio il cosiddetto cappotto termico) sulle superfici verticali, orizzontali e inclinate che interessino almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. L’edificio interessato può essere un condominio, un edificio unifamiliare, oppure un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari purché sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi;
2. intervento sulle parti comuni dell’edificio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati dotati di:
   • caldaie a condensazione ad acqua con efficienza energetica stagionale del riscaldamento d’ambiente almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013 (ηs ≥ 90%);
   • pompe di calore e sistemi ibridi assemblati in fabbrica anche con sonde geotermiche ed eventualmente abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
   • impianti di microcogenerazione;
   • collettori solari per la produzione di acqua calda;

destinati alla climatizzazione invernale, alla climatizzazione estiva nel caso di pompe di calore reversibili, e alla produzione di acqua calda sanitaria.

1. inoltre, sempre per gli interventi sulle parti comuni dell’edificio per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, ed esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, si potrà effettuare l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente.
2. per gli edifici unifamiliari o per unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari purché siano funzionalmente indipendente e dispongano di uno o più accessi autonomi, l’intervento di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di:
   • caldaie a condensazione ad acqua con efficienza energetica stagionale del riscaldamento d’ambiente almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013 (ηs ≥ 90%);
   • pompe di calore e sistemi ibridi assemblati in fabbrica anche con sonde geotermiche ed eventualmente abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
   • impianti di microcogenerazione;
   • collettori solari per la produzione di acqua calda;

destinati alla climatizzazione invernale, alla climatizzazione estiva nel caso di pompe di calore reversibili, e alla produzione di acqua calda sanitaria.

1. inoltre, sempre per gli interventi sugli edifici unifamiliari o su unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari purché siano funzionalmente indipendente e dispongano di uno o più accessi autonomi, ed esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/ 50/CE, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti potrà essere effettuata con impianti di caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle. Infine, esclusivamente per i comuni montani non interessati dalle procedure europee di infrazione n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per l’inottemperanza dell’Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, si potrà effettuare l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente.

Qualora si effettuino, o sulle parti comuni o sulle singole unità abitative, altri interventi previsti dall’ecobonus (es. infissi, schermature solari, sistemi di building automation,), o si proceda all’installazione di impianti fotovoltaici, di sistemi di accumulo o di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, si potrà godere di una detrazione al 110% sul valore complessivo di tutti gli interventi, a condizione che tali interventi siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi strutturali sopracitati. Gli interventi eseguiti devono comportare nel loro complesso il miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
Inoltre, si potranno effettuare tutti gli interventi compresi nel cosiddetto sisma bonus, ossia tutti gli interventi che hanno l’obiettivo di rendere più sicuro l’edificio in termini di minore rischio sismico. Si godrà poi della detrazione al 110% anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, se effettuata congiuntamente ad un intervento antisismico sull’edificio. Inoltre, il beneficiario che ha effettuato interventi antisismici riceverà la detrazione al 110% anche sulle spese relative all’eventuale installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo.

Si, salvo l’ipotesi in cui l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, o gli interventi strutturali siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali. In tali casi, la detrazione o il credito d’imposta al 110% si applica a tutti gli interventi di riqualificazione energetica, previsti dall’ecobonus, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, ferma restando la condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di 2 classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Sì, fermo restando la necessità di eseguire almeno uno degli interventi trainanti, è necessario conseguire un miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio (condominio o unifamiliare) o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Il miglioramento di almeno due classi energetiche potrà essere ottenuto anche realizzando, congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti, tutti gli altri interventi previsti dall’ecobonus (come la sostituzione di infissi, serramenti, schermature solari, sistemi di building automation, etc.), compresa anche l’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo per l’energia prodotta, e dovrà essere dimostrato mediante la redazione di due appositi attestati di prestazione energetica, ante e post intervento, secondo le indicazioni che saranno specificate nel decreto che sarà emanato ai sensi del comma 3-ter dell’articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013.

Sì, la legge specifica che dove non sia possibile conseguire il miglioramento di due classi energetiche, sia sufficiente il conseguimento della classe energetica più alta, per l’appunto l’A4.

No, la parte non utilizzata di detrazione in un determinato anno non può essere utilizzata negli anni successivi.

Sì, con la norma del Superbonus, è possibile effettuare alcuni interventi di ristrutturazione (riqualificazione energetica e antisismico) senza alcun esborso monetario optando, secondo le modalità stabilite con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, in luogo della detrazione fiscale, per lo sconto in fattura. In questo caso, l’impresa riceverà un credito d’imposta pari al 110% del valore dello sconto applicato in fattura.

L’impresa potrà utilizzare direttamente il credito d’imposta in compensazione in F24 in cinque quote annuali o, potrà cederlo a qualunque altro soggetto (imprese, banche, privati cittadini, etc.).

Il credito d’imposta potrà essere ceduto illimitatamente a qualsiasi soggetto.

No, il cessionario che ha acquistato il credito in buona fede non perde il diritto ad utilizzare il credito d’imposta.

Chi vive in condominio potrà fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%. L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali per esempio la sostituzione degli infissi, la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione (per, esempio i collettori e i tubi), emissione (per esempio i corpi scaldanti comprendenti anche i sistemi a pavimento purché compatibili con il generatore di calore) nonché i sistemi di regolazione e trattamento dell’acqua. In più è possibile installare impianti fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici. Gli impianti fotovoltaici, i sistemi di accumulo e le colonnine possono essere installati sia sulle parti comuni che sulle singole unità immobiliari. Si precisa che tali interventi dovranno essere realizzati contestualmente agli interventi “trainanti”, e che dovranno comportare un miglioramento di almeno due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Sì, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.

La sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110%. Sono ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche).

Si se l’intervento è effettuato congiuntamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio, si certifica il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e le finestre comprensive di infissi possiedono le caratteristiche di trasmittanza termica indicate nel decreto 19 febbraio 2007 .

Si, se l’intervento è effettuato congiuntamente ad uno degli interventi trainanti effettuati dal condominio, e la caldaia possiede le caratteristiche indicate nell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013.

Sono incentivati al 110% gli interventi per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, purché si consegua il miglioramento di due classi energetiche. E’ possibile quindi installare l’impianto di sola produzione di acqua calda sanitaria se questa funzione era assolta dallo stesso generatore di calore destinato anche alla climatizzazione invernale. In linea con il comma 6 dell’art. 5 del d.P.R. n. 412 del 1993 che, per le nuove installazioni e le ristrutturazioni, prevede che l’impianto centralizzato di produzione di acqua calda sanitaria per una pluralità di utenze debba essere dotato di un proprio generatore di calore differente da quello destinato alla climatizzazione invernale salvo impedimenti di natura tecnica o nel caso che si dimostri che l’adozione di un solo generatore produca un beneficio energetico. In linea con l’intervento ammesso all’ecobonus è consentita soltanto la produzione di acqua calda con pompa di calore e collettori solari termici.

Sì, anche al fine di consentire che gli interventi nel loro complesso realizzino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio.

Per gli interventi sulle parti comuni degli edifici, ogni condomino godrà della detrazione calcolata sulle spese imputate in base alla suddivisione millesimale degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale.

Sì, anche il locatario, con un contratto registrato di locazione, può beneficiare della detrazione al 110% (ricordando che, ai fini dell’esecuzione dei lavori, è necessaria l’approvazione del proprietario).

No, il comma 1 dell’art. 119 del Decreto Rilancio richiama l’art. 14 del decreto-legge n. 63 del 2013 che agevola gli interventi di coibentazione delle strutture che delimitano il volume riscaldato confinanti con l’esterno, vani freddi e terreno e la sostituzione di impianti di climatizzazione esistenti.

Occorre il rilascio dell’asseverazione da parte il tecnico abilitato, che certifichi che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Inoltre, nel caso in cui si eserciti l’opzione della cessione o dello sconto in fattura, il beneficiario dovrà anche ottenere il visto di conformità sui presupposti che danno diritto alla detrazione fiscale. Il visto di conformità è rilasciato dai professionisti abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) o dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF.

Si, per interventi su edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari site all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi e sulle singole unità immobiliari all’interno dell’edificio in condominio, è possibile accedere al Superbonus al massimo per due unità. Si ricorda tuttavia che è possibile fruire del Superbonus per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulle unità immobiliari all’interno del condominio solo se tali interventi sono effettuati congiuntamente agli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio che danno diritto al Superbonus. Per tali ultimi interventi, tuttavia, il condomino avrà diritto a fruire del Superbonus con riferimento ai costi a lui imputati dal condominio indipendentemente dal numero delle unità immobiliari possedute all’interno del condominio.

Si, le spese legate alla progettazione sono considerate detraibili, infatti:
Decreto Rilancio, articolo n.119, comma 15
Rientrano tra le spese detraibili per gli interventi di cui al presente articolo quelle sostenute per il rilascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai commi 3 e 13 e del visto di conformita' di cui al comma 11.

No, è sufficiente ricadere nelle condizioni di applicabilità del Sismabonus per i casi di miglioramento della Classe di Rischio.
Più in generale per il Superbonus i lavori di mitigazione del rischio che vengono eletti all’aliquota del 110% sono tutti quelli previsti dall’art. 16 della Legge 90 del 2013 e citati al comma 4 dell’art. 119 del Decreto Rilancio. Tutti i lavori quindi realizzati su un edificio in ambito di ristrutturazione edilizia e di recupero edilizio per il miglioramento sismico e che portino ad aliquote di detrazione fiscale dal 50% all’85% rientrano nelle condizioni di applicabilità del Sismabonus e quindi anche del Superbonus.
La demolizione e ricostruzione in particolare è riferita al comma 1-quater dell’art.16 della Legge 90 del 2013, ed è prevista l’applicabilità del Sismbonus per i casi di miglioramento della Classe di Rischio, sia che il passaggio sia di una classe che di due.
Questo concretamente vuol dire che il Superbonus è raggiungibile attraverso una valutazione dell’edificio da demolire sia con il metodo Semplificato (se l’edificio è in muratura) che con il metodo Convenzionale.

È necessario produrre la documentazione prevista per il Sismabonus. Per richiedere il Superbonus al 110% è necessario infatti produrre l’asseverazione secondo il Decreto Ministeriale n. 58 del 2017, come modificato dal Decreto Ministeriale n.24 del 2020.
Nello specifico è necessario consegnare l’allegato B del DM 58/2017, come modificato dal DM 65/2017, e tutto quanto in esso previsto, ecco una sintesi della documentazione:

• relazione illustrativa dell’attività conoscitiva svolta e dei risultati raggiunti,
• progetto esecutivo degli interventi strutturali,
• relazione di calcolo degli interventi strutturali,
• relazione illustrativa dell’attività conoscitiva svolta e dei risultati raggiunti, inerenti la valutazione post intervento,
• Allegato B del 58/2017.

Per potere usufruire della detrazione al 110% anche per la sostituzione dei serramenti è necessario eseguire uno tra i tre macro-interventi previsti dalla legge (l’elenco dei lavori possibili è riportato nella tabella precedente). A questo punto se decidessi di sostituire anche i serramenti, la spesa relativa potrebbe essere recuperata con il 110% del Superbonus.

Per gli interventi antisismici, i professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione degli interventi delle strutture e del collaudo statico, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza, dovranno asseverare l’efficacia degli interventi al fine della riduzione del rischio sismico.
Inoltre, nel caso in cui si eserciti l’opzione della cessione o dello sconto in fattura, il beneficiario dovrà anche ottenere il visto di conformità sui presupposti che danno diritto alla detrazione fiscale. Il visto di conformità è rilasciato dai professionisti abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) o dai responsabili dell’assistenza fiscale dei CAF.

No, gli interventi antisismici possono essere effettuati su tutte le unità abitative, anche in numero superiore alle due unità. L’unico requisito è che esse si trovino nelle zone sismiche 1, 2 e 3. La suddivisione dei comuni italiani per rischio sismico è consultabile a questo link che rinvia ad una pagina del sito del Dipartimento della Protezione Civile.

Sì, rientrano nel Superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio, purché non si modifichi la volumetria dell’edificio, ai sensi del comma 1 lettera d) dell’articolo 3 del d.P.R. n. 380 del 2001.

Sì, i professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni devono dotarsi di una polizza di assicurazione della responsabilità civile con massimale non inferiore a 500 mila euro, e comunque commisurata agli interventi da asseverare, al fine di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.